📝 درخواست مشاوره
اطلاعات خود را وارد کنید تا کارشناسان ما با شما تماس بگیرند.
آمادهاید شانس مهاجرتتان را بسنجید؟ با پر کردن فرم ارزیابی رایگان ما، کارشناسان پارس مهاجرت وضعیت شما را بررسی میکنند.!
خرید ملک در فیلیپین ۲۰۲۶ | قوانین، قیمتها و سرمایهگذاری سودآور
خرید ملک در فیلیپین ۲۰۲۶ | قوانین، قیمتها و سرمایهگذاری سودآور
📌 خلاصه قوانین ملکی :
مالکیت زمین: برای اتباع خارجی مطلقاً ممنوع است (مگر از طریق ازدواج یا ثبت شرکت). |
خرید آپارتمان (Condo): کاملاً مجاز است (به شرطی که ۶۰٪ مالکان کل ساختمان، فیلیپینی باشند). |
قانون جدید (RA 12252): امکان اجاره زمین برای پروژههای تجاری و توریستی تا ۹۹ سال! |
بهترین شهرها برای خرید: ماکاتی (Makati)، سبو (Cebu) و شهر کوئزون.
مالکیت زمین: برای اتباع خارجی مطلقاً ممنوع است (مگر از طریق ازدواج یا ثبت شرکت). |
خرید آپارتمان (Condo): کاملاً مجاز است (به شرطی که ۶۰٪ مالکان کل ساختمان، فیلیپینی باشند). |
قانون جدید (RA 12252): امکان اجاره زمین برای پروژههای تجاری و توریستی تا ۹۹ سال! |
بهترین شهرها برای خرید: ماکاتی (Makati)، سبو (Cebu) و شهر کوئزون.
⚠️ هشدار حقوقی: تفاوت خرید ملک و اخذ اقامت
بسیاری از متقاضیان تصور میکنند با خرید یک آپارتمان در فیلیپین، به صورت خودکار اقامت دائم یا پاسپورت دریافت میکنند. این یک تصور اشتباه است! صِرف خرید ملک به شما اقامت نمیدهد. برای اخذ اقامت، خرید ملک شما باید در قالب برنامههای دولتی مانند ویزای بازنشستگی (SRRV) یا ویزای سرمایهگذاری ویژه (SIRV) با رعایت سقف مبالغ تعیینشده، انجام پذیرد.
۱. قوانین مالکیت و شرایط خرید ملک برای افراد خارجی
قانون اساسی فیلیپین در زمینه مالکیت اراضی بسیار سختگیرانه عمل میکند. اتباع خارجی تحت هیچ شرایطی حق خرید و مالکیت قطعی زمین (Land) را ندارند. اما این به معنای بسته بودن درهای سرمایهگذاری نیست! خارجیها میتوانند از طرق زیر در بازار املاک فیلیپین فعالیت کنند:
روشهای مجاز تملک ملکی برای اتباع خارجی:
- خرید کاندومینیوم (آپارتمان): سادهترین روش! یک خارجی میتواند مالک ۱۰۰٪ یک واحد آپارتمان شود، مشروط بر اینکه در کل آن مجتمع مسکونی، سهم مالکان خارجی از ۴۰٪ تجاوز نکند (قانون ۴۰/۶۰).
- ثبت شرکت (مالکیت غیرمستقیم): میتوانید شرکتی ثبت کنید که ۶۰٪ سهام آن متعلق به شهروندان فیلیپینی و ۴۰٪ متعلق به شما باشد. این شرکت حق خرید زمین و خانههای ویلایی را دارد.
- اجاره بلندمدت (قانون جدید RA 12252): طبق آپدیت جدید قوانین، خارجیها میتوانند برای پروژههای توریستی، صنعتی و تجاری، زمینهای خصوصی را تا ۹۹ سال (به صورت قطعی) اجاره کنند که امنیت فوقالعادهای برای سرمایههای کلان ایجاد کرده است.
تبصره: اگر با یک شهروند فیلیپینی ازدواج کنید، زمین به نام همسر شما ثبت میشود، اما در صورت فوت ایشان یا جدایی، قوانین خاصی برای انتقال یا فروش آن دارایی اعمال میگردد.
۲. قیمت خانه و هزینههای معاملات ملکی در فیلیپین ۲۰۲۶
هزینه خرید ملک در فیلیپین، بسته به منطقه (مرکز تجاری یا حومه) به شدت متغیر است. هر ۱۰۰۰ پزو (PHP) در بازارهای جهانی در سال ۲۰۲۶ تقریباً معادل ۱۷ الی ۱۸ دلار آمریکا ارزشگذاری میشود.
متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان در شهرهای مهم:
- مرکز شهر ماکاتی (Makati): قطب تجارت؛ بین ۲۸۰,۰۰۰ تا ۶۵۰,۰۰۰ پزو.
- مرکز شهر مانیل (Manila): پایتخت؛ به طور متوسط ۱۹۸,۰۰۰ پزو.
- مرکز شهر سبو (Cebu): قطب گردشگری؛ حدود ۱۵۰,۰۰۰ تا ۱۷۳,۰۰۰ پزو.
- شهر کوئزون (Quezon): قطب دانشجویی؛ حدود ۱۳۴,۰۰۰ تا ۱۵۰,۰۰۰ پزو.
تحلیل بازار مسکن :
شهر ماکاتی به عنوان مرکز استقرار شرکتهای بینالمللی، گرانترین املاک را در کل فیلیپین دارد. در مقابل، شهرهای سبو و کوئزون با قیمتهای معقولتر، بالاترین نرخ بازگشت سرمایه (ROI) را برای اجاره دادن ملک به توریستها و دانشجویان ارائه میدهند.
شهر ماکاتی به عنوان مرکز استقرار شرکتهای بینالمللی، گرانترین املاک را در کل فیلیپین دارد. در مقابل، شهرهای سبو و کوئزون با قیمتهای معقولتر، بالاترین نرخ بازگشت سرمایه (ROI) را برای اجاره دادن ملک به توریستها و دانشجویان ارائه میدهند.
مالیات و هزینههای انتقال سند در فیلیپین:
| نوع هزینه / مالیات | میزان نرخ پرداختی | پرداختکننده |
|---|---|---|
| مالیات بر سود سرمایه (CGT) | ۶٪ ارزش کل ملک | معمولاً فروشنده |
| مالیات تمبر اسناد (DST) | ۱.۵٪ ارزش کل ملک | معمولاً خریدار |
| مالیات نقل و انتقال | ۰.۵٪ تا ۰.۷۵٪ | خریدار |
| هزینه ثبت اسناد | حدود ۰.۲۵٪ | خریدار |
قصد سرمایهگذاری امن در بازار املاک فیلیپین را دارید؟
از اعتبارسنجی اسناد ملکی تا افتتاح حساب بانکی و اخذ ویزای سرمایهگذاری (SIRV)؛ وکلای پارس مهاجرت در تمام مسیر همراه شما هستند.
۳. استراتژیهای سودآوری از املاک در فیلیپین
بازار املاک فیلیپین به دلیل دور بودن از تنشهای اقتصادی جهانی، دارای ریسک بسیار پایین و سودآوری مستمر است. بهترین روشهای درآمدزایی برای مهاجران عبارتند از:
- اجاره مسکونی به دانشجویان و مهاجران: خرید آپارتمان در مناطقی مانند کوئزون یا نزدیک به دانشگاهها و اجاره بلندمدت آن.
- اجاره در تعطیلات (Vacation Rentals): خرید ملک در مناطق توریستی مانند پالاوان (Palawan)، تاگایتای یا سبو و اجاره روزانه آن به توریستها (با بازدهی بسیار بالا).
- بازسازی و فروش (House Flipping): خرید آپارتمانهای قدیمی با قیمت پایین در مناطق در حال توسعه، بازسازی دکوراسیون داخلی و فروش آن با حاشیه سود چشمگیر.
۴. معرفی بهترین شهرها برای سرمایهگذاری ملکی
انتخاب لوکیشن، قلب تپندهی یک سرمایهگذاری موفق است:
- ماکاتی (Makati): مرکز تجارت و استقرار شرکتهای بینالمللی. املاک در اینجا گران هستند اما مشتریان آن (مدیران خارجی) همیشه وجود دارند.
- سبو (Cebu): قطب گردشگری جنوب فیلیپین با سواحل بینظیر. بهترین گزینه برای سرمایهگذاری در هتلآپارتمانها.
- باگیو (Baguio) و تاگایتای (Tagaytay): شهرهای خوشآبوهوا که پاتوق تعطیلات آخر هفتهی فیلیپینیهای ثروتمند و توریستها هستند.
- مونتینلوپا (Muntinlupa): شهری سازگار با محیط زیست و در حال توسعه که پتانسیل بالایی برای رشد قیمت زمین و مسکن دارد.
۵. آیا افراد خارجی میتوانند در فیلیپین وام مسکن بگیرند؟
بله! در سالهای اخیر سیستم بانکی فیلیپین شرایط را برای سرمایهگذاران خارجی تسهیل کرده است. البته دریافت وام مستلزم داشتن ویزای معتبر (مانند ویزای کار، ویزای بازنشستگی یا ویزای سرمایهگذاری) و اثبات درآمد ثابت است.
برخی از بانکهای پیشرو که به خارجیها وام مسکن (Mortgage) ارائه میدهند عبارتند از:
- بانک BDO: ارائه تسهیلات به مهاجران دارای ویزاهای بلندمدت.
- مترو بانک (Metrobank): ارائه وامهای ارزی و ریالی (پزو) با شرایط اعتبارسنجی دقیق.
- بانک BPI: بهترین گزینه برای مهاجرانی که همسر فیلیپینی دارند و قصد خرید خانههای ویلایی را دارند.
سوالات متداول (FAQ) خرید ملک در فیلیپین
آیا یک ایرانی میتواند در فیلیپین خانه ویلایی و زمین بخرد؟
خیر، طبق قانون فیلیپین، اتباع خارجی حق مالکیت زمین (Land) را ندارند. برای داشتن خانه ویلایی باید زمین را اجاره بلندمدت کنید، شرکتی ثبت کنید، یا با یک شهروند فیلیپینی ازدواج کنید. اما خرید آپارتمان (کاندو) بلامانع است.
آیا با خرید ملک در فیلیپین میتوانم اقامت بگیرم؟
خرید ملک به تنهایی منجر به صدور ویزا یا اقامت نمیشود. شما باید از طریق برنامههای رسمی دولت مانند ویزای سرمایهگذاری (SIRV) یا ویزای بازنشستگی ویژه (SRRV) اقدام کنید که در آنها خرید ملک به عنوان بخشی از سرمایه شما پذیرفته میشود.
قانون ۴۰ به ۶۰ در خرید آپارتمان چیست؟
این قانون میگوید در یک مجتمع مسکونی، اتباع خارجی در مجموع تنها میتوانند مالک حداکثر ۴۰ درصد از کل واحدهای آن ساختمان باشند و ۶۰ درصد باقیمانده باید در مالکیت شهروندان فیلیپینی باشد.
قانون اجاره ۹۹ ساله (RA 12252) برای چه کسانی است؟
این قانون جدید برای جذب سرمایهگذاران خارجی تصویب شده و اجازه میدهد زمینهای خصوصی برای پروژههای توریستی، کشاورزی و صنعتی تا ۹۹ سال به اتباع خارجی اجاره داده شود تا بازگشت سرمایه آنها تضمین گردد.
