خرید ملک در آلمان

آخرین بروزرسانی: 17 اکتبر 2025

شهروندان خارج از اتحادیه اروپا و حتی شهروندان ایرانی نیز می توانند بدون هیچ محدودیتی برای خرید ملک در آلمان اقدام نمایند. خرید ملک راهی برای سرمایه گذاری و پشتوانه ای و وجهه مثبتی جهت اخذ ویزای آلمان تلقی می گردد. برخلاف برخی کشورهای اروپایی که طرح‌های ویزای طلایی ارائه می‌دهند، قوانین مهاجرت آلمان مالکیت ملک را به حقوق اقامت گره نمی‌زند.

برای اخذ اقامت در آلمان، باید سایر الزامات قانونی مانند تأمین شغل، ثبت نام در یک برنامه تحصیلی یا اثبات استقلال مالی را به عنوان بخشی از درخواست ویزای بلندمدت برآورده کنید. برای اتباع غیر اتحادیه اروپا، اقامت معمولاً به داشتن یک هدف مشروع برای اقامت در آلمان، مانند کار، تحصیل، اتحاد خانواده یا سرمایه‌گذاری در یک کسب‌وکار که به طور قابل توجهی به اقتصاد آلمان کمک می‌کند، بستگی دارد.

خرید ملک در آلمان؛ سرمایه‌گذاری مطمئن یا مسیر اقامت؟

خرید ملک در آلمان یکی از موضوعاتی‌ست که این روزها خیلی از ایرانی‌ها درباره‌اش سؤال دارند. کشوری امن، باثبات، و اقتصادی قدرتمند که همیشه بین ۵ کشور اول دنیا برای سرمایه‌گذاری در املاک قرار دارد.

اما آیا خرید خانه در آلمان می‌تواند منجر به اقامت دائم یا ویزا شود؟

قیمت خانه‌ها چقدر است؟

و اصلاً چطور می‌شود به عنوان یک ایرانی در آلمان ملک خرید؟

در این مقاله، تیم پارس مهاجرت با تجربه‌ی چندساله‌اش در زمینه‌ی مهاجرت و سرمایه‌گذاری، تمام جزئیات مهم را برایت باز کرده است.

آیا خارجی‌ها می‌توانند در آلمان ملک بخرند؟

بله!

خبر خوب اینکه در آلمان، هیچ محدودیتی برای خرید ملک توسط خارجی‌ها وجود ندارد.

یعنی حتی اگر اقامت آلمان را هم نداشته باشی، باز هم می‌توانی در این کشور آپارتمان، خانه یا زمین بخری.

اما یک نکته مهم وجود دارد:

خرید ملک در آلمان به‌تنهایی منجر به دریافت اقامت نمی‌شود.

برخلاف کشورهایی مثل پرتغال یا یونان که برنامه “Golden Visa” دارند، آلمان چنین طرحی ندارد.

بنابراین اگر هدفت از خرید ملک، فقط گرفتن اقامت است، باید به‌صورت ترکیبی عمل کنی (مثلاً با ثبت شرکت، ویزای کاری یا سرمایه‌گذاری).

چرا خرید ملک در آلمان ارزش دارد؟

حتی اگر از نظر اقامتی کمکی نکند، دلایل زیادی وجود دارد که خرید ملک در آلمان را یک تصمیم اقتصادی هوشمندانه می‌کند:

1. ثبات اقتصادی فوق‌العاده:

آلمان بزرگ‌ترین اقتصاد اروپاست و بازار املاک آن نوسان کمی دارد. حتی در دوران بحران جهانی، قیمت‌ها افت شدیدی نداشتند.

2. بازار اجاره پررونق:

بیش از ۵۰٪ مردم آلمان اجاره‌نشین هستند. یعنی اگر خانه‌ای بخری، تقریباً همیشه می‌توانی آن را اجاره بدهی.

3. رشد سالانه قیمت‌ها:

طبق داده‌های رسمی، متوسط رشد قیمت مسکن در شهرهای بزرگ آلمان بین ۴ تا ۷ درصد در سال است.

4. امنیت حقوقی بالا:

سیستم حقوقی آلمان شفاف و سخت‌گیرانه است؛ خرید و فروش‌ها از طریق دفتر اسناد رسمی انجام می‌شود، و احتمال کلاهبرداری تقریباً صفر است.

5. تنوع شهرها برای سرمایه‌گذاری:

از برلین پرجنب‌وجوش گرفته تا مونیخ لوکس، یا شهرهای در حال رشد مثل لایپزیگ و درسدن، هرکدام گزینه‌های خاصی برای سرمایه‌گذاری ارائه می‌دهند.

قیمت خرید خانه در شهرهای مختلف آلمان

قیمت ملک در آلمان به شهر، منطقه و نوع ملک بستگی دارد.

به‌طور میانگین در سال 2025، قیمت هر مترمربع در شهرهای مختلف به این صورت است:

شهر	میانگین قیمت هر مترمربع (یورو)	توضیح
مونیخ	9500 تا 12000€ (یورو)	گران‌ترین شهر آلمان
برلین	5500 تا 7500€ (یورو)	پایتخت محبوب سرمایه گذاران خارجی
هامبورگ	6000 تا 8000€ (یورو)	شهر بندری با تقاضای بالا
فرانکفورت	7000 تا 9000€ (یورو)	مرکز ملی آلمان
لایپزیگ	3000 تا 4500€ (یورو)	شهری روبه رشد با قیمت مناسب
کلن	5500 تا 7000€ (یورو)	تعادل خب بین کیفیت زندگی و هزینه

نکته:

اگر هدف سرمایه‌گذاری داری، شهرهای متوسط مثل لایپزیگ، نورنبرگ یا هانوفر رشد بهتری دارند چون هنوز جای افزایش قیمت در آنها وجود دارد.

بهترین شهرهای آلمان برای سرمایه گذاری

برلین پایتخت آلمان یکی از سریع‌ترین شهرهای اروپا در حال رشد است. نیازی به گفتن نیست که کیفیت زندگی بسیار بالایی دارد و حسی چند فرهنگی در سطح جهانی دارد که یافتن آن در هر جای دیگری در کشور سخت است. یکی از بزرگترین دلایل این امر، تعداد زیادی از مهاجرانی است که به اینجا نقل مکان کرده اند. این شهر همچنین دارای بیشترین تعداد ساکنان انگلیسی زبان در کل آلمان است که برای هر کسی که به دنبال یافتن دوستان جدید یا تماس های تجاری است امتیاز بزرگی است.

فرانکفورت یک مکان کاملاً محبوب برای مهاجران است. این یک شهر عالی برای افرادی است که به دنبال مکانی هستند که کمی سنتی تر باشد. فرانکفورت یک شهر اصلی آلمان است که سبک زندگی آرام و کیفیت زندگی بالایی را ارائه می دهد. در اینجا تعداد زیادی انگلیسی زبان وجود دارد و همچنین مراکز فرهنگی زیادی وجود دارد. این شهر یکی از ثروتمند ترین شهرهای آلمان است و بزرگترین بورس اوراق بهادار این کشور را در خود جای داده است.

اگر شما از آن دسته مهاجرانی هستید که از آب و هوای اقیانوسی و زمستان های معتدل قدردانی می کنید، هامبورگ ممکن است مکان مناسبی برای شما باشد. علاوه بر این، اکثر مهاجرانی که در هامبورگ زندگی می‌کنند به ساحل نزدیک هستند و سفر به ساحل را بسیار راحت می‌کنند. شهر هامبورگ به عنوان یک بندر، حضور بین المللی زیادی دارد و در نتیجه یکی از بزرگترین جمعیت مهاجر در آلمان است که بیش از نیمی از ساکنان آن ریشه خارجی دارند.

در نمودار زیر شاهد افزایش روند سرمایه گذاری و خرید ملک در کشور آلمان در سال های اخیر هستید:

مزایای خرید ملک درآلمان

همان طور که در بالا گفته شد خرید ملک در آلمان راحت ترین راه سرمایه گذای در این کشور محسوب می شود. دلایل آن به شرح زیر می باشد:

• برای سرمایه گذاری های دیگر داشتن سابقه کار و یا مدرک تحصیلی الزامی است. در صورتی که در این راه این 2 مورد اهمیتی ندارد.
• در دیگر راه ها فرد سرمایه گذار پس از اقامت باید هزینه محل سکونت بپردازد. این در صورتی است که در این راه سرمایه گذار با استفاده از سرمایه خود در هزینه ها کاهش مشاهده می شود.
• الزامات قانونی در سایر راه ها بیشتر از این راه مطرح شده می باشد.

برای اطلاع دقیق تر از سایر راه ها و شرایط آن ها می توانید به مقاله سرمایه گذاری در آلمان مراجعه نمایید.

مراحل خرید ملک در آلمان

اگر قصد خرید خانه در آلمان داری، این مراحل را باید طی کنی:

1- انتخاب ملک مناسب

با توجه به بودجه، هدف (زندگی یا سرمایه‌گذاری) و شهر مورد نظر، چند گزینه را بررسی کن.

پیشنهاد می‌شود از مشاوران رسمی املاک آلمانی کمک بگیری تا از صحت مدارک مطمئن شوی.

2- بازدید و بررسی حقوقی

حتماً وضعیت ملک، سابقه مالکیت و بدهی‌های احتمالی را در دفتر ثبت املاک (Grundbuch) بررسی کن.

3- امضای قرارداد پیش‌خرید (Kaufvorvertrag)

در این مرحله معمولاً مبلغی به عنوان بیعانه پرداخت می‌کنی.

4- مراجعه به دفتر اسناد رسمی (Notar)

تمام معاملات املاک در آلمان باید در حضور نوتار (دفترخانه رسمی) انجام شود.

او مدارک را بررسی کرده و قرارداد رسمی خرید را ثبت می‌کند.

5- پرداخت کامل و ثبت سند

بعد از تأیید نوتار، مبلغ نهایی پرداخت و ملک به نام خریدار ثبت می‌شود.

در این مرحله، سند رسمی مالکیت صادر می‌گردد.

مالیات‌ها و هزینه‌های جانبی خرید ملک در آلمان

علاوه بر قیمت ملک، باید هزینه‌های جانبی زیر را در نظر بگیری:

نوع هزینه	درصد یا مبلغ تقریبی	توضیح
مالیات انتقال ملک (Grunderwerbsteuer)	3.5٪ تا 6.5٪	بسته به ایالت
هزینه دفترخانه (Notar)	1٪ تا 1.5٪	شامل ثبت و تأیید قرارداد
کارمزد مشاور املاک	3٪ تا 6٪	گاهی بین خریدار و فروشنده تقسیم می‌شود
هزینه ثبت در دفتر املاک	حدود 0.5٪	برای صدور سند مالکیت

بنابراین در مجموع، هزینه‌های جانبی خرید ملک حدود ۱۰ تا ۱۲٪ قیمت کل ملک است.

آیا با خرید ملک در آلمان می‌توان اقامت گرفت؟

خیر، به‌صورت مستقیم نه.

اما با ترکیب خرید ملک و سایر برنامه‌ها می‌توان مسیر اقامت را هموار کرد.

برای مثال:

اگر شرکتی در آلمان ثبت کرده‌ای، می‌توانی ملک را به نام شرکت بخری و به‌عنوان دارایی تجاری از آن استفاده کنی.

اگر ویزای کاری یا تحصیلی داری، خرید خانه به تو در تمدید اقامت و اعتبار مالی کمک می‌کند.

در برخی موارد خاص (مثلاً سرمایه‌گذاری در پروژه‌های بزرگ ساختمانی)، امکان دریافت اقامت از طریق سرمایه‌گذاری فعال وجود دارد.

در مجموع، خرید ملک می‌تواند بخشی از استراتژی مهاجرتی هوشمندانه باشد، اما به‌تنهایی کافی نیست.

اینجاست که تیم پارس مهاجرت با بررسی شرایط شخصی‌ات، بهترین ترکیب را برایت طراحی می‌کند.

پیشنهاد برای خرید مسکن در آلمان

چرخه جهانی تغییرات قیمت مسکن به یک کشور محدود نمی شود. اما انتخاب درست منطقه، نرخ ارز و سایر می تواند در آینده انتخاب شما تاثیرگذار باشد. در خرید هر محصول داشتن آگاهی و دانش نسبت به محصول و نحوه تهیه معقول و منطقی آن از نکات حائز اهمیت می باشد. الزامی برای داشتن وکیل وجود ندارد. ولی مطمئنا یک وکیل حرفه ای با آگاهی کاملی که از قوانین دارد از زیان های احتمالی شما جلوگیری می نماید.

تمامی مدارک و اسناد بالقوه باید بطور حرفه ای ترجمه گردد. چون پس از امضاء و ایجاد تعهد به موارد مذکور در اسناد و مدارک، شما چاره ای به جزء تسلیم و اجرای آنان ندارید. پرداخت وام به واحد ارزی دیگری صورت می گیرد. به همین منظور مباحث تبدیل ارز و پرداخت به موقع وام را با دقت در نظر داشته باشید. در آلمان قادر خواهید بود تسهیلات مسکن خود را تا سقف 60% اخذ نمایید.

شرایط زندگی در کشور آلمان

پس از این مراحل مالکیت ملک با شما بوده و می توانید بدون محدودیت و آزادانه در آلمان و تمام کشورها تجارت نمایید. در این صورت ویزای سکونت دریافت کرده و تا زمانی که ملک به شما تعلق دارد. از این رو قادر به اخذ ویزای رفت و آمد بلند مدت خواهید بود. این راه می تواند به شما کمک نماید تا از طرق دیگر اقامت دائم این کشور را اخذ نمایید. همچنین هزینه زندگی در آلمان از طریق لینک زیر به صورت کامل شرح داده شده است.

در فاصله زمانی سال های 2008- 2013 قیمت اجاره ها در آلمان 15% و قیمت خرید 23% افزایش داشته است. با توجه به نرخ پایین تورم بهای مسکن تغییری نخواهد کرد. هزینه خرید مسکن بطور میانگین 1500€ الی 2500€ (یورو) برای هر متر مربع می باشد.

در آلمان محدودیتی برای خرید ملک وجود ندارد. از این رو یکی از راه های سرمایه گذاری در آلمان خرید ملک در آلمان می باشد. حتی اگر متقاضی تابعیت یا اقامت آلمان را نداشته باشد قادر به این کار خواهد بود. این راه منافعی نسبت به سایر راه ها دارد. برای اخذ اقامت در اروپا خرید ملک در اسپانیا گزینه ای بسیار محبوبی برای ایرانیان است. برای تضمین در سرمایه گذاری موفق می توانید از موسسه پارس مهاجرت در مورد راه های خرید ملک در کشورهای مختلف دنیا که منجر به اخذ اقامت و پاسپورت گردد، کمک و یاری بگیرید. قطعا یاری این موسسه در این راه کمک شایانی به شما خواهد نمود.