خرید ملک در هلند
راهنمای جامع خرید ملک در هلند ۱۴۰۴ (۲۰۲۵) | از پیدا کردن خانه تا وام مسکن: Annuity/Linear، هزینه‌های k.k. (۴-۶%) و مراحل گام‌به‌گام
راهنمای کامل خرید خانه در هلند: حقوق خارجی‌ها (بدون محدودیت)، وام تا ۱۰۰% ارزش (با قرارداد کاری)، انواع Annuity/Linear، مالیات انتقال ۲%، شاخص قیمت (۲۰۵ در ۲۰۲۴)، و ارتباط با اقامت (بدون ویزای طلایی). آخرین به‌روزرسانی: 2025-10-11
شما چند سالی است که در هلند زندگی می‌کنید، درآمد خوبی دارید و از پرداخت اجاره‌های سنگین خسته شده‌اید. اکنون به دنبال یک سرمایه‌گذاری بزرگ و ایجاد ثبات برای خانواده‌تان هستید: خرید ملک در هلند. اما به عنوان یک خارجی، با سوالات زیادی روبرو هستید: آیا اصلاً میتوانم خانه بخرم؟ آیا بانک به من وام می‌دهد؟ و هزینه‌های پنهان این فرآیند چیست؟این راهنمای جامع از پارس مهاجرت، نقشه راه شما برای ورود به بازار مسکن هلند است. ما قدم به قدم شما را با تمام مراحل، از پیدا کردن خانه تا گرفتن کلید، آشنا می‌کنیم. این مقاله بخشی از اقامت و شهروندی هلند است و به مهاجرت به هلند کلی لینک دارد.
آیا خارجی‌ها (و ایرانیان) می‌توانند در هلند ملک بخرند؟
پاسخ کوتاه: بله! هیچ محدودیتی برای خرید ملک توسط افراد غیرهلندی وجود ندارد. شما به عنوان یک مقیم قانونی، دقیقاً از همان حقوقی برخوردارید که یک شهروند هلندی برای خرید خانه دارد (منبع: Government.nl).
خرید ملک و اقامت هلند: آیا این دو به هم مرتبط هستند؟
این یک نکته بسیار مهم است: برخلاف برخی کشورها، هلند برنامه‌ای مانند “ویزای طلایی” از طریق خرید ملک ارائه نمی‌دهد. خرید ملک به تنهایی هیچ حقی برای اقامت هلند ایجاد نمیکند. شما باید از طریق مسیرهای دیگر مانند کار (HSM/Blue Card) یا سرمایه‌گذاری (Startup/ZZP در کسب‌وکار فعال) مجوز اقامت خود را داشته باشید.
مهم‌ترین مرحله: دریافت وام مسکن (Mortgage) برای خارجی‌ها
این یکی از بزرگترین مزایای هلند است. اگر شما دارای یک قرارداد کاری معتبر (حتی موقت، اما با نامه قصد به تمدید از کارفرما) و درآمد پایدار باشید، اکثر بانک‌های هلندی حاضرند به شما وام مسکن بدهند. حداکثر مبلغ وام بر اساس درآمد شما محاسبه میشود و در هلند شما می‌توانید تا ۱۰۰٪ ارزش ارزیابی شده ملک را وام بگیرید. این یعنی شما فقط باید هزینه‌های جانبی را از سرمایه شخصی خود پرداخت کنید (منبع: Belastingdienst).
انواع وام مسکن
| نوع وام | توضیح | مزایا | معایب |
|---|---|---|---|
| Annuity Mortgage (یالیانه) | در سال‌های اولیه، پرداخت‌های ماهانه عمدتاً شامل بهره است. با گذشت زمان، سهم بازپرداخت اصل وام بیشتر میشود. | اقساط اولیه پایین؛ مناسب تازه‌کاران. | بهره کل بالاتر. |
| Linear Mortgage (خطی) | هر ماه مبلغ ثابتی از اصل وام بازپرداخت میشود. | بدهی سریع‌تر کاهش؛ بهره کل کمتر. | اقساط اولیه بالاتر. |
هزینه‌های جانبی خرید ملک (Kosten Koper – k.k.)
به جز قیمت خانه، شما باید حدود ۴ تا ۶ درصد از قیمت خرید را برای هزینه‌های جانبی در نظر بگیرید. این هزینه‌ها شامل موارد زیر است:
- مالیات انتقال سند (Transfer Tax): معمولاً ۲٪ قیمت خرید ملک (برای زیر ۳۵ سال، تخفیف تا ۰.۵%).
- هزینه‌های دفترخانه اسناد رسمی (Notaris): برای ثبت قرارداد انتقال و قرارداد وام (۱-۲%).
- هزینه مشاور وام (Mortgage Advisor): برای کمک به یافتن بهترین وام مسکن (۵۰۰-۱۰۰۰ یورو).
- هزینه ارزیابی ملک (Valuation Report): برای تعیین ارزش واقعی ملک برای بانک (۳۰۰-۵۰۰ یورو).
- هزینه مشاور املاک (اختیاری اما توصیه شده): برای کمک در فرآیند خرید (۱-۲% قیمت).
جزئیات هزینه زندگی: هزینه زندگی آمستردام.
مراحل گام به گام فرآیند خرید خانه
- مشخص کردن بودجه: با یک مشاور وام صحبت کنید تا حداکثر توانایی خود برای دریافت وام را مشخص کنید (لینک به مالیات برای محاسبه درآمد).
- پیدا کردن خانه: با کمک یک مشاور املاک خریدار (Aankoopmakelaar) به جستجوی خانه بپردازید؛ مقایسه با اجاره.
- ارائه پیشنهاد قیمت (Bieden): پس از پیدا کردن خانه مورد نظر، پیشنهاد قیمت خود را ارائه دهید.
- امضای قرارداد اولیه (Koopovereenkomst): پس از توافق بر سر قیمت، قرارداد اولیه امضا میشود. شما ۳ روز فرصت دارید تا بدون جریمه از قرارداد انصراف دهید.
- نهایی کردن وام و ارزیابی ملک: در این مرحله، درخواست نهایی وام خود را به بانک می‌دهید و ارزیابی رسمی ملک انجام میشود.
- انتقال نهایی سند و تحویل کلید: در دفترخانه اسناد رسمی (Notaris)، سند نهایی ملک و قرارداد وام را امضا کرده و کلید خانه جدیدتان را تحویل می‌گیرید!
نکات اجرایی برای خریداران ایرانی
بودجه و وام
درآمد حداقل ۳۰,۰۰۰ یورو/سال برای وام اولیه؛ برای خانواده، الحاق: اسپانسرشیپ خانوادگی.
مکان‌ها
آمستردام (گران، ۵۰۰,۰۰۰+ یورو)، روتردام (ارزانتر، ۳۵۰,۰۰۰ یورو). جزئیات: آمستردام.
پس از خرید
ثبت در شهرداری؛ مالیات ملک سالانه ۰.۱-۰.۳%. منبع: مالیات.
