شرایط و قوانین خرید ملک در بلغارستان با شرایط خرید ملک در اکثر کشورهای اروپایی متفاوت است که در این مقاله مورد بررسی قرار می گیرد. در این مقاله متخصصان موسسه حقوقی سفیران سروش سعادت به شرایط، قوانین، مراحل و نکات بسیار مهم درباره خرید ملک در کشور بلغارستان اشاره کرده اند و اطلاعاتی که در اختیار شما قرار داده شده است می تواند برای خرید ملک در کشور بلغارستان بسیار مفید باشند. به طور کلی، خرید ملک در این کشور یکی از روش های سریع برای دریافت اقامت این کشور می باشد. اما این امر شرایط و قوانین خاصی دارد که متقاضیان باید قبل از مهاجرت به این کشور از آنها مطلع شوند.
شرایط خرید ملک در بلغارستان
به طور کلی، افراد خارجی می توانند فقط اقدام به خرید ساختمان در بلغارستان کنند اما حق خرید زمین در این کشور را ندارند. از آوریل 2014، شهروندان خارجی مجاز به خرید قطعات زمین های کشاورزی، جنگلی و باغ ها در این کشور نیستند. این محدودیت برای همه شهروندان خارجی، بدون توجه به ملیت وجود دارد. این قانون توسط دولت قبلی پیشنهاد شده و هنوز در جریان مورد تجدید نظر قرار نگرفته است. آنچه مشتریان خارجی می توانند در حال حاضر بدست آورند قطعات زمین (ساختمان) ثبت شده، خانه و آپارتمان است.
قوانین بلغارستان به شهروندان غیر اتحادیه اروپا اجازه می دهد با محدودیت هایی در این کشور ملک خریداری کنند. همه اشخاص حقیقی یا حقوقی که شهروند کشوری خارج از اتحادیه اروپا هستند می توانند آپارتمان ها را به نام خود در بلغارستان خریداری کنند، مشروط بر اینکه آپارتمان ها از قسمت های ایده آل زمینی که آپارتمان ها در آن ساخته شده اند برخوردار نباشند. بیشتر آپارتمان های فروشی در بلغارستان بدون بخشی از زمین به فروش می رسند. هنگام خرید خانه با باغ یا قطعه زمین باید بدانید که به طور کلی زمین به شهروندان غیر اتحادیه اروپا قابل فروش نیست. تنها با ثبت شرکت بلغاری می توان آن را خریداری کرد. از طرف دیگر، اشخاص حقیقی و حقوقی (شهروندان) اتحادیه اروپا مجاز به خرید خانه هایی با باغ و قطعه های زمینی تنظیم شده در بلغارستان به نام شخصی خود هستند.
اقتصاد بلغارستان
با رشد اقتصاد بلغارستان، سرمایه گذاری از طریق خرید ملک در بلغارستان افزایش یافته است. بلغارستان یکی از قدیمی ترین کشورها در جهان است. اما به چند دلیل، وضعیت اقتصادی این کشور در چند دهه گذشته، به ویژه هنگامی که به اتحادیه اروپا پیوست، بهبود یافت. این 1 گام بزرگ به جلو بود و احتمالا شهروندان این کشور مدت ها از آن بهره مند می شوند. عضویت در ناتو دلیل دیگری برای ثبات این کشور است. فضای اقتصادی مانند گذشته پایدار است. زیرا از زمان بحران مالی 2008، رشد اقتصاد این کشور در حال افزایش است.
به روزرسانی های بسیاری در قوانین کشور انجام شده است تا سرمایه گذاری دربلغارستان به روشی ساده تبدیل شود. اگرچه بسیار ساده نیست. اما این کشور جایی است که برای سرمایه گذاری یک مقصد عالی محسوب می شود. این کشور توسط بسیاری از سرمایه گذاران املاک و مستغلات هدف قرار گرفته است. روند سرمایه گذاری قبلا شکل گرفته است که این یک روند طبیعی است. این تعجب آور نیست، زیرا عواملی وجود دارد که هیچ سرمایه گذار از آن چشم پوشی نمی کند.
اخذ کارت آبی اتحادیه اروپا در بلغارستان
شما باید یک متخصص غیر اتحادیه اروپا با مهارت بالا باشید تا واجد شرایط این اجازه کار و اقامت باشید و باید حداقل 1 سال قرارداد داشته باشید. از سال 2019، حقوق ناخالص سالانه شما که در قرارداد مشخص شده است باید حداقل €10326 (یورو) باشد. کارت آبی اتحادیه اروپا برای مدت قرارداد کاری به اضافه 3 ماه اما حداکثر 4 سال معتبر است و در صورت وجود دلایلی برای صدور مجدد آن قابل تمدید است. تنها پس از کسب اجازه کتبی از آژانس کار بلغارستان می توانید کارفرمای خود را در 2 سال اول استخدام خود تغییر دهید. به عنوان دارنده کارت آبی اتحادیه اروپا، تنها با اخذ اقامت طولانی مدت یا دائم می توانید وضعیت خود را تغییر دهید. قانون ملی پیش بینی می کند که حداکثر زمان پردازش برای صدور کارت آبی در بلغارستان 7 روز است.
برای درخواست بلو کارت، باید مدارک زیر را تهیه کنید:
- دارای یک قرارداد کاری معتبر یا پیشنهاد شغلی الزام آور برای استخدام با شرایط عالی با مدت حداقل 1 سال
- حداقل آستانه حقوق در کشور عضو مربوطه را برآورده کنید
- برای مشاغل تحت نظارت: اسنادی را ارائه دهید که ثابت کند الزامات قانونی ملی برآورده شده است
- سند مسافرتی یا پاسپورت معتبر
- ارائه مدرکی مبنی بر بیمه بیماری (یا مدرکی دال بر درخواست آن)
- ارائه گواهی سابقه کیفری یا مدارک ثبت جنایی یا پلیسی که مطابق با قانون کشور تابعیت، کشور مبدا یا محل اقامت معمولی صادر شده است.
- مدرک اقامت
- ممکن است مدارک تکمیلی درخواست شود
در بخش زیر شاهد امکانات زندگی در بلغارستان هستید:
نکاتی در باب خرید املاک در بلغارستان
در این بخش قصد داریم به نکات مهم درباره خرید ملک در کشور بلغارستان اشاره کنیم. براساس قوانین بلغارستان، املاک در بلغارستان مانند انگلستان به جای اتاق با متر مربع ارزیابی می شوند. بنگاه های املاک و مستغلات بدون ذکر اندازه قطعات مشترک، کل اندازه ملک را در متر مربع ذکر می کنند. (قسمت های مشترک غیرقابل استفاده هستند. اما خریداران باید هزینه آنها را نیز پرداخت کنند). برخی از پیشنهادات ملک ممکن است بسیار جذاب به نظر برسد، با این حال، هنگام خرید ملک در بلغارستان، همیشه باید اطلاعات کافی درباره ملک و هزینه خرید آن کسب کنید. زیرا ممکن دلیل خاصی برای کم ارزش بودن ملک وجود دارد. شایان ذکر است که کمیسیون کارگزاران ملک در بلغارستان بین 2.5% الی 3.5% از ارزش ملک می باشد.
در بلغارستان، قیمت املاک تبلیغ شده معمولا بالاتر از ارزش واقعی است. برخی از فرصت ها را برای مذاکره باقی می گذارد. به طور معمول، قیمت ملک در طی معاملات 5% الی 10% کاهش می یابد.
در نمودار زیر به تغییرات قیمت خانه در بلغارستان اشاره شده است:
روند خرید زمین مسکونی در بلغارستان
خرید ملک یکی از بهترین روش های اخذ اقامت در این کشور در سال 2023 شناخته شد. اولین مرحله هنگام خرید ملک در بلغارستان انتخاب ملک مورد نظر است. شایان ذکر است که برای خرید ملک در این کشور، وكیل شما مسئول اطمینان از تنظیم صحیح قرارداد خرید است و برای این كار لازم نیست به آژانس املاك اعتماد كنید. طبق توصیه های وکلای برجسته املاک و مستغلات بلغارستان، قبل از بازدید کامل ملک برای خرید ملک در کشور بلغارستان نباید ودیعه پرداخت شود یا قرارداد اولیه امضاء شود. زیرا این 1 کار معمول است که کارگزاران املاک و مستغلات تبلیغاتی در مورد املاک انجام می دهند که با دقت کافی انجام نشده است.
خریداران باید تحقیق کنند که چه کسی مالک واقعی ملک مورد نظر است. آیا ملک از مشکل خاص حقوقی برخوردار است یا خیر و یا آیا تمام اسناد و مدارک ملک قابل دسترسی هستند یا خیر.
در جدول زیر به طور دقیق تر به مراحل خرید ملک در بلغارستان اشاره شده است:
| مراحل | امور |
| 1 | انتخاب ملک و پرداخت ودیعه (با داشتن اطمینان کامل) |
| 2 | تعیین شرایط اصلی در قول نامه |
| 3 | تنظیم و ثبت قباله در دفترخانه یا سازمان ثبت و پرداخت مابقی هزینه ملک |
| 4 | دریافت شماره شناسائی و شماره مالیاتی خاص |
پرداخت ودیعه برای خرید مسکن در بلغارستان
همانطور که می دانید، یکی از روش های مهاجرت به بلغارستان خرید ملک در این کشور می باشد. اما قبل از انجام هر کاری، خریداران ملک باید با شرایط پرداخت ودیعه خرید یا رزرو ملک در بلغارستان آشنا باشند. 1 روش معمول هنگام خرید ملک در کشور بلغارستان پرداخت ودیعه به کارگزار برای رزرو ملک انتخاب شده است. قبل از اینکه وکیل به دقت در مورد املاک و مستغلات تحقیق کند. افراد نباید قرارداد سپرده، قرارداد مقدماتی یا پرداخت سپرده امضاء کنند. اگر قصد خرید ملک در کشور بلغارستان را دارید، ابتدا باید با یک وکیل در زمینه املاک و مستغلات مشورت کنید. پرداخت ودیعه می تواند لازم الاجرا باشد حتی اگر توافق نامه ای با کارگزار املاک و مستغلات امضاء نکرده باشید.
برخی از دلایل امتناع از پرداخت ودیعه خرید ملک در کشور بلغارستان عبارتند از:
- عدم ضمانت رزرو ملک توسط کارگزار پس از پرداخت ودیعه
- غیر قابل استرداد بودن ودیعه پرداخت شده در صورت بروز مشکلات مختلف
- تعیین غیرقانونی میزان ودیعه خرید ملک در این کشور
- وجود مشکلات و موانع مختلف برای انتقال ملک
- بررسی کامل ملک باید قبل از پرداخت ودیعه انجام شود
همچنین رایج ترین اشتباهاتی که افراد هنگام خرید ملک در این کشور مرتکب شده اند. از این رو می تواند به صورت خلاصه به شرح زیر باشد:
- پرداخت ودیعه برای رزرو ملک
- فروشنده اصرار دارد که در سند مالکیت (فرار مالیاتی) قیمت کمتری در نظر گرفته شود.
- پرادخت ودیعه بدون خواندن کامل قرارداد رسمی خرید ملک
- عدم تماس با یک وکیل املاک و مستغلات در این کشور
انتقال ملک در بلغارستان
طبق قوانین این کشور انتقال حقوق مالکیت و همچنین ایجاد حقوق محدود در رابطه با املاک و مستغلات از طریق توافق نامه رسمی (به طور کلی به عنوان سند اسناد رسمی نامیده می شود) انجام می شود که توسط طرفین اجرا می شود و دفتر اسناد رسمی واجد شرایط و مجاز در منطقه محل ملک آن را تایید می کند. انتقال مالکیت یا حقوق محدود در مورد املاک و مستغلات منوط به ثبت در اداره ثبت املاک و مستغلات مربوط است. مالک قانونی ملک شخصی ثبت شده در ثبت اسناد و املاک محسوب می شود. انجام مراحل لازم برای ثبت ملک به طور متوسط 17 روز طول می کشد. یک سر دفتر وظیفه تهیه قرارداد مقدماتی و سند رسمی به عهده دارد.
هزینه های خرید ملک در بلغارستان
با روش خرید خرید ملک، افراد زیادی اقدام به اخذ اقامت بلغارستان در سال 2023کردند. این روند همچنان ادامه دارد زیرا هزینه خرید ملک در این کشور رو به افزایش است. بازار املاک و مستغلات در این کشور پایدار است. اما جدا از این، افرادی که قصد دارند اقدام به سرمایه گذاری از طریق خرید ملک در بلغارستان کنند. حتما باید با هزینه های خرید ملک در این کشور آشنا باشند.
هزینه های سرمایه گذاری در بلغارستان به شرح زیر است:
| آیتم | هزینه به % درصد (قیمت ملک) |
| تمبر | 2% |
| کمیسیون آژانس املاک | 3% تا 6% |
| دفتر اسناد رسمی | 5% |
| هزینه های نمایندگی و وکالات | 10% |
| ثبت شرکت | 12% |
به طور کلی، اگر قصد دارید به یک کشور خارجی مهاجرت کنید، باید چند موضوع اصلی را در نظر بگیرید.
این موضوعات عبارتند از:
- هزینه های درخواست ویزا و ترجمه مدارک
- هزینه های اخذ مجوز اقامت
- هزینه های زندگی در کشور مقصد
- شرایط و بازار کار کشور مقصد
- کیفیت آموزش و تحصیل در کشور مقصد
شهرهای مناسب جهت خرید ملک در بلغارستان
خانواده هایی با فرزندانی که قصد مهاجرت به بلغارستان برای اقامت دائم را دارند، می توانند به صوفیه، بورگاس، وارنا و پلوودیو توصیه شوند. در شهرهای بزرگ، یافتن کار آسان تر و فرصت های بیشتری برای تحصیل کودکان است. صوفیه به دلیل وضعیت اجتماعی و اقتصادی متمایز است. شهری با جمعیت یک میلیونی پیشنهادات جذاب بسیاری را برای کسانی که مایل به سرمایه گذاری در املاک و مستغلات هستند ارائه می دهد. مدارس در بسیاری از استراحتگاه ها، از جمله شهرهای پریمورسکو، نسبار، سوتی ولاس، پوموریه، تزاروو و روستای تفریحی راودا وجود دارد. یک واقعیت مهم این است که کلینیک هایی در Nessebar، Sveti Vlas و Sunny Beach وجود دارد که در تمام طول سال فعالیت می کنند.
نقطه جذاب شمال، بزرگترین شهر منطقه و سواحل دریای سیاه بلغارستان، وارنا است. یک مرکز حمل و نقل بزرگ و یک استراحتگاه شلوغ با دیسکوها به خاطر سواحل خوب، چشمه های آب گرم و آب و هوای راحت خود معروف هستند. شهر تفریحی Golden Sands در بین گردشگران محبوبیت کمتری ندارد. شهر بورگاس یک شهر منطقه ای است. استراحتگاه های ساحل جنوبی از النیت شروع می شوند و در امتداد کل ساحل تا مرز ترکیه امتداد دارند. معروف ترین آنها شهرهای پوموریه، سنت ولاس، سوزوپول، تزاروو هستند. در این شهرها می توانید گزینه های بسیار سودمندی برای خرید آپارتمان پیدا کنید، زیرا قیمت ملک در جنوب بلغارستان کاملاً متوسط است. یک مزیت غیرقابل انکار نزدیکی یونان و ترکیه (فقط 2-5 ساعت با ماشین)، زیرساخت های عالی، سواحل شنی خوب، بر خلاف بسیاری از خطوط ساحلی سنگی بخش شمالی کشور است.
در بخش زیر شاهد شهرهای مناسب جهت خرید ملک در بلغارستان هستید:
هموطنان محترم می توانید با مراجعه به سایر مقالات موسسه حقوقی سفیران سروش سعادت از شرایط و قوانین خرید ملک در بهترین کشورهای دنیا اطلاعات کافی کسب کنید.
سوالات متداول در باب خرید ملک در بلغارستان
در این بخش مفتخر به پاسخگویی سوالات متداول در باب خرید ملک در بلغارستان می باشیم:
- مزایای اقامت بلغارستان از طریق خرید ملک چیست؟ از سال 2012، همه ساکنان اتحادیه اروپا و منطقه اقتصادی اروپا می توانند املاک و مستغلات در بلغارستان را خریداری کنند، از جمله زمین موجود در آن. مهاجران خارجی از سایر نقاط جهان ابتدا باید یک نهاد حقوقی را ثبت کنند. با استفاده از آن تمام اموال مورد نیاز خود را کسب کنند. شهروندان غیر اتحادیه اروپا و غیر EEA می توانند املاک و مستغلات را خریداری کنند، اما خرید خود زمین برای این افراد ممکن نیست. در این فرآیند موارد زیادی وجود دارد که باید به آنها توجه کنید.
- انتقال ملک در بلغارستان به چه صورت است؟ طبق قوانین این کشور انتقال حقوق مالکیت و همچنین ایجاد حقوق محدود در رابطه با املاک و مستغلات از طریق توافق نامه رسمی (به طور کلی به عنوان سند اسناد رسمی نامیده می شود) انجام می شود که توسط طرفین اجرا می شود و دفتر اسناد رسمی واجد شرایط و مجاز در منطقه محل ملک آن را تایید می کند. انتقال مالکیت یا حقوق محدود در مورد املاک و مستغلات منوط به ثبت در اداره ثبت املاک و مستغلات مربوط است. مالک قانونی ملک شخصی ثبت شده در ثبت اسناد و املاک محسوب می شود. انجام مراحل لازم برای ثبت ملک به طور متوسط 17 روز طول می کشد. یک سر دفتر وظیفه تهیه قرارداد مقدماتی و سند رسمی به عهده دارد.
