خرید ملک در اندونزی یکی از روش های معمول مهاجرت جهت اخذ اقامت و تابعیت می باشد. با خرید ملک در این کشور می توان سرمایه گذاری نمود. این نگارش توسط تیم مجرب ما در موسسه حقوقی سفیران سروش سعادت ترجمه و تحلیل شده است. امید است که این مقاله مورد توجه شما قرار بگیرد. در صورت نیاز به مشاوره می توانید با مشاورین ما در ارتباط باشید. در جهت خرید ملک در این کشور سوالاتی در ذهن متقاضی به وجود می آید.
این سوالات اساسی عبارتند از:
- آیا افراد خارجی می توانند در این کشور خرید ملک انجام دهند؟
- با پرداخت چه هزینه ایی خرید ملک در این کشور انجام می شود؟
- شرایط خرید و اجاره ملک در این کشور چگونه است؟
بررسی قانونی خرید ملک در اندونزی
از سال های گذشته تا کنون با توجه به قانون تصویب شده این کشور، تنها افراد مقیم این کشور می توانند حق مالکیت ملک های این کشور را داشته باشند. برای خرید ملک در این کشور به عنوان یک فرد خارجی می باید مراحل قانونی طی شود. در اواخر دهه 90 میلادی، قوانین جدیدی مبنی بر اجازه شهروندان خارجی برای خرید ملک در این کشور صادر شد. در سال 2021 میلادی شهروندان خارجی امکان خرید ملک های با قدمت 30 ساله و قانون 20 سال تمدید را پیدا کردند. متقاضیان خارجی در این کشور امکان خرید ملک را دارند اما مالکیت تمام و کمال ملک اعطا نمی شود. طبق قانون اراضی در این کشور، مالکیت اراضی در این کشور کاملا تحت کنترل دولت می باشد. طبق قانون نوشته شده، در این کشور متقاضیان خارجی تنها اجازه خرید ملک و اراضی را دارند.
دلایل خرید ملک در اندونزی
با خرید ملک در این کشور متقاضی هم اقامت این کشور را به دست آورده می شود و هم سرمایه گذاری در یک کشور اقتصادی تجربه خواهد شد . یکی از دلایلی که این کشور مورد توجه متقاضیان برای خرید ملک می باشد ، این است که با سرمایه کم می توان در این کشور اقامت دائم کسب کرد. سرمایه گذاری خرید ملک در این کشور از حدود 67000$ (دلار آمریکا) می باشد. 3 منطقه در این کشور از نظر خرید ملک مورد توجه افراد خارجی می باشد.
این 3 منطقه عبارت است از:
- بالی
- جنوب جاکارتا
- باتام
درباره سرمایه گذاری از طریق خرید ملک در اندونزی
به دست آوردن مالکیت خارجی زمین یا ملک در اندونزی نیز بسیار دشوار است. عناوین زمین (hak milik) فقط توسط اندونزیایی ها قابل نگهداری است و مالکیت زمین برای خارجی ها خلاف قانون است. در مورد آپارتمان ها، در آیین نامه 1996 (شماره 41/1996) آمده است که خارجیانی که در اندونزی اقامت دارند یا برای اهداف تجاری به طور منظم به این کشور سفر می کنند، می توانند یک خانه، آپارتمان یا کانکس را خریداری کنند به شرطی که آن ملک در توسعه مسکن با یارانه دولتی نباشد.
خارجی ها می توانند با رضایت صاحب زمین خانه ای خریداری کنند، اما شما فقط می توانید 25 سال قرارداد ببندید و امکان تمدید 25 سال دیگر را نیز داشته باشید. بنابراین دستیابی به قوانین خرید زمین یا ملک در حالی که در اندونزی کار می کند دشوار خواهد بود. با این وجود برنامه هایی برای تجدید یا به روزرسانی روند رقابت با کشورهای همسایه مالزی و سنگاپور وجود دارد که نگرش بسیار استقبال کننده تری نسبت به خارجیانی که به دنبال یک ملک هستند.
قوانین سرمایه گذاری از طریق خرید ملک در اندونزی
خرید ملک در اندونزی در حال حاضر برای مهاجران بسیار آسان تر از سال های گذشته است. از اواخر سال 2015، مهاجراني كه به طور قانوني در اندونزي اقامت دارند مجاز به تملك خانه هاي زميني براي مدت زمان تا 80 سال هستند. در حالی که در گذشته خرید ملک به عنوان یک خارجی در اندونزی بسیار دشوار بود، روندی که در گذشته خواستار مشارکت نماینده اندونزی یا یک طرح تجاری معتبر بود، خارجی ها اکنون می توانند تحت توافق نامه “حق استفاده” مالک املاک شوند. طبق قانون جدید مالکیت خانه خارجیان مقیم اندونزی، توافق نامه “حق استفاده” یا hak pakai، به مهاجران اجازه می دهد تا مسکن را تحت شرایط زیر خریداری کنند:
- خانه زمینی را می توان برای مدت 30 سال خریداری کرد، که می تواند دو بار تمدید شود. یک بار تا 30 سال دیگر و سپس با 20 سال دیگر، به میزان حداکثر مالکیت 80 ساله
- ملک مورد نظر باید مستقیماً از توسعه دهنده خریداری شود.
- ملک باید با حداقل قیمت ثابت که توسط منطقه تعیین می شود خریداری شود.
- تحت هیچ شرایطی اجاره ملک به شخص ثالث مجاز نیست.
مدارک لازم برای خرید ملک در اندونزی
ضمن خرید قانونی ملک در این کشور می باید مدارک قابل استنادی را به سازمان اراضی این کشور ارائه نمود. مدارک لازم برای خرید و سرمایه گذاری در این کشور شامل 6 مدارک اصلی از طرف خریدار می باشد. خریدار می باید متقاضی اصلی باشد و سن قانونی داشته باشد.
مدارک این پروسه خرید ملک عبارت است از:
- ارائه 1 کپی از اجازه اقامت متقاضی KTP
- ارائه کارت شناسایی خانوادگی متقاضی اصلی
- ارائه گواهی ازدواج در صورت متاهل بودن
- ارائه گواهی سند مالکیت متقاضی
- ارائه پرداخت مالیات PBB
هزینه مالیات ملک در اندونزی
اگرچه هزینه های واقعی در اندونزی نسبتاً ارزان است، اما نباید از هزینه های اضافی غافل شوید. مالیات بر املاک %0.5 از ارزش ملک است. ارزش ارزیابی املاک مشمول مالیات به عنوان درصدی از ارزش منصفانه بازار ملک تعیین می شود، به شرح زیر:
- 40% جنگل و زمین های کشاورزی
- 20% زمین معدن
- 40% برای هر نوع زمین دیگر که ارزش فروش زمین بیش از 1 میلیارد IDR (روپیه) باشد.
- 20% برای هر نوع زمین دیگر که ارزش فروش زمین کمتر از 1 میلیارد IDR (روپیه) باشد.
هنگام فروش ملک مالیاتی وجود دارد که باید توسط طرف فروشنده و طرف خریدار پرداخت شود. این مبلغ 5٪، برای هر یک است. با این حال لطفاً توجه داشته باشید که مبلغ قرارداد فروش ممکن است با ارزش ملکی که پرداخت می کنید متفاوت باشد. این مالیات باید به دفتر اسناد رسمی مسئول معامله پرداخت شود. اطمینان حاصل کنید که هنگام خرید ملک درمورد این مالیات سوال می کنید زیرا این مبلغ معمولاً در ارزش کلی ملک لحاظ نمی شود و با اضافه شدن مالیات ممکن است زیاد باشد. در نمودار زیر هزینه های معامله ملک در اندونزی آمده است:
گذاری از طریق خرید ملک در اندونزی توسط نماینده
معمول است که نماینده اندونزی به عنوان واسطه خدمت می کند و زمینی را برای خریدار به دست می آورد. بنابراین مالکیت زمین از مالک قبلی به نماینده شما منتقل می شود. برای ایمنی خریدار، 3 توافق نامه باید با نماینده اندونزی انجام شود. آنها به شرح زیر است:
- توافقنامه وام: این بیان می کند که خریدار خارجی قیمت خرید را به نماینده اندونزی قرض داده است.
- وکالتنامه غیر قابل فسخ: این امر اختیار کامل خریدار، اجاره، رهن و غیره را به خریدار خارجی می دهد.
- توافق نامه استفاده دائمی: این امر به خریدار خارجی حق استفاده از زمین را می دهد
از آنجا که اتباع خارجی (یا حتی شرکت های محلی) نمی توانند مالکیت زمین (Hak Milik) را بدست آورند، بسیاری از سرمایه گذاران خارجی معتقدند که مجبورند از نامزدهای محلی استفاده کنند. البته این ضروری نیست زیرا شما می توانید از طریق شرکت PMA خود که امن ترین راه برای سرمایه گذاری در اندونزی است، خریداری کنید. گاهی اوقات اتباع خارجی معتقدند که آنها شخص محلی را پیدا کرده اند که می توانند 100% اعتماد کنند و خرید زمینی به نام آن شخص بهتر یا آسان تر است. اگرچه شما ممکن است تمام اعتماد را داشته باشید اما فرد محلی ممکن است سو استفاده کند و از شما منفعت طلبی کند لذا استفاده از این روش پیشنهاد نمی شود.
میانگین هزینه خرید خانه و آپارتمان در اندونزی
برای خرید ملک و آپارتمان در این کشور دولت امکان پرداخت قسطی را برای متقاضیان فراهم ساخته است. به طور کلی در این نوع پرداخت می باید متقاضی 10% از ارزش ملک مذکور را پرداخت کند و مابقی را می تواند به صورت اقساطی در طول 36 ماه پرداخت کند. پرداخت اولیه در این نوع شرایط الزامی می باشد و بدون پرداخت اولیه تمام هزینه ملک به صورت اقساطی نمی باشد. در جدول زیر تعدادی از شهرهای مختلف این کشور با هزینه های متفاوت در خرید آپارتمان و خانه شرح داده شده است:
| شهرهای مختلف | حداقل قیمت خرید خانه به IDR (روپیه اندونزی) | حداقل قیمت خرید آپارتمان به IDR (روپیه اندونزی) |
| Bali | 5000000 | 15000000 |
| Yogyakart | 30000000 | 10000000 |
| Banten | 50000000 | 20000000 |
روند کلی خرید ملک در اندونزی
ضمن خرید ملک در این کشور می باید مراحل قانونی را با توجه با مدارک مورد نظر طی کنید. در مرحله اول باید سند امضا شده ملک را به سازمان اراضی این کشور ارسال کنید. در مرحله دوم انتخاب دفتر اسناد رسمی این کشور که به عنوان TAPP نام دارد می باشد. در مرحله سوم سپرده مورد نظر برای خرید قانونی ملک به حساب مالک واریز شود. در مرحله چهارم امضای مورد تایید توافق نامه ای که جهت خرید و فروش ملک تنظیم شده است، انجام پذیرد. مرحله پایانی اخذ اجازه تصرف در اموال و اراضی است، که مهم ترین روند قانونی در خرید ملک می باشد .
در این بخش تمامی مراحل قانونی خرید ملک در نمودار زیر شرح داده شده است:
خرید ملک در جاکارتا پایتخت اندونزی
یکی از بهترین شهرهای که می توان برای خرید ملک در این کشور اقدام کرد جاکارتا می باشد. یکی از پر جمعیت ترین شهرهای این کشور است که از لحاظ اقتصادی و سیاسی پیشرفت به سزایی داشته است. این کشور از لحاظ آموزشی هم دارای بهترین دانشگاه ها و موسسات آموزشی است. خرید ملک در پایتخت این کشور از مزایای ویژه ای برخوردار است. این کشور همسایه هایی از قبیل مالزی و هند دارد. و یکی از ثروتمند ترین و بزرگترین کشورهای جنوب شرقی آسیا است.
خرید ملک در سال های اخیر در کشورهای مختلف مورد توجه بسیاری از متقاضیان قرار گرفته است. امروزه در کشورهایی مانند یونان، لوکزامبورگ، فیلیپین و غیره پروژه خرید ملک انجام می شود. این مقاله در باب موضوع خرید ملک در اندونزی توسط کارشناسان مجرب ما در موسسه حقوقی سفیران سروش سعادت نگارش شده است. در خصوص هر گونه سوال و ابهام می توانید با مشاورین ما جهت مشاوره تلفنی و حضوری در تماس باشید. در جهت خرید ملک می توانید سایر مقالات ما را در سایت مرجع ما، از جمله مقاله خرید ملک در یونان را از طریق لینک مربوطه مطالعه فرمائید .
